重庆砍出了最狠的一刀

去库存成了一种惯性思维。 但是抛开宏大概念，很多人并不懂“去库存”。比如，一个城市如何去库存，一个片区如何去库存，去库存后结果怎么样，去库存效果不好怎么收场？ 中小城市如何去库存？ 不是人人都有断臂求生的勇气，更不会人人都能成为杨过。 政府不卖地了没钱了发不出工资，开发商没钱拿地或者拿地少了就会死，银行没有了稳定贷款就不稳定，购房者死活卖不掉降价的房子。 我想用一个并不成功的“成功案例”，讲一下什么是去库存，怎么去库存，去库存后如何生存。 重庆和中央公园片区。 1 重庆，大家第一反应：超大库存。 这话其实没错。 重庆库存在全国都排得上号，供应量大，库存量大，去化量大。各个机构 的数据 并不统一，我找了几个数据对比了一下，虽然有差异，但相差不大。 大致可以得出结论： 巅峰时期，大重庆成交30-35万套左右，主城区新二17万套左右。当年重庆高库存、高去化在全国非常出名， 这跟黄市长也有很大关系， 因此2017年之前房价非常低，8000左右， 后来 赶上了全国房价大涨，才一路从8000快速涨到了2万。 这几年重庆也经历了一波去库存。 参考各大机构，我大概估算了一下，中心城区的总库存从巅峰期的1200万方一路降到了现在333万方，降幅7成以上。预售库存从850万方以上，一路暴跌至200万方出头，降幅也在7成以上。 今天的主角，中央公园片区。 这个片区，外地朋友不太熟悉，但是在本地一定如雷贯耳，网红片区+炒房顶流。 我找了几个正向数据，大家看一下。 1、最巅峰期40个楼盘减少到现在10个楼盘出头，库存大幅下降。 2、新房价格跌了30%以上。但这个不太均衡，因为2020年前后低密、改善、刚需都有，价差很大，雅居乐也搞过一波降价，现在绿城刚需、万科改善 、 中粮低密 ，价格也从1万出头到1万8不等。 3、二手房下跌了40%以上。雅居乐万科康田中粮下降了不少，不再点名了。 3、地价也完成一轮过山车：从4000一路暴涨到1.5以上，现在恢复理性，目前拿地多8000左右。 从上面来看， 重庆库存暴跌了7成以上，中央公园也实现了地价、房价、二手房、库存的全面下调，好像一切都在朝着更安全的趋势去走，好像去库存战略彻底成功了。 但，事实真的如此吗？ 2 你以为我又要树一个去库存成功的样板戏。 大错特错。 恰恰相反，重庆和中央公园都不是去库存成功的典型。 比如中央公园片区。 这个片区非常大，北部副中心，是重庆向北发展最重要的新区载体，光是一个中央公园就有2300亩，附近还有大大小小百十个社区，龙湖天街、大悦城、吾悦广场等百万方商业集群开业，5/9/10三条轨道通车，多所中小学落地。 以及，这个片区的成交量常年都是重庆的前几名。 中央公园片区的不安全感，反映在2个数字上。 1、在售楼盘是少了，但购房者也少了。 以前是炒房客占大头，改善一部分，刚需一部分，现在呢，大头的炒房客没了，改善也赔了不少，只剩下犹豫不决的刚需，但是他们可不傻，除非有需求、有钱、有现金流，否则打死不上。 以前，40个楼盘，4000个客户。 现在，10个楼盘， 5 00个客户 甚至更少 。 相比之下，市场压力反而更大。 2、二手房库存。这个才是核心。 任何市场最重要的不是价格，是成交，经济的本质是钱的流动。 中央公园最大的压力不是新房，是二手房。过去几年几十个新房全都转入二手房市场，每个小区的供应量都很大，再加上二手房挂牌量长期居于主城前列，大量小区入住率仅30%，甚至更低，哪怕一个小区只有200套挂牌，几十个小区就是上万套，从过去几年二手房不断下跌也能看出来。 3 把视角往上提升。 看一看重庆过去几年做了什么，国家过去几年做了什么。 重庆去库存的底层逻辑： 将土地供给前置，磨底周期拉长，给出足够优质政策。 给政策，不再啰嗦，全国都差不多。 我想分享的是重庆的库存调整，很有意思。 我查了一下重庆今年的供地计划，2026年重庆全市计划供应国有建设用地11409公顷。 看着非常多，实际一点都不可怕，因为实际的住宅用地计划仅有687公顷，其中纯商品住宅用地仅有665公顷。再看一下过去几年重庆住宅供地计划的变化： 2022年2243公顷，2023年1162公顷，2024年1058公顷，2025年787公顷，2026年687公顷。 跌幅高达7成。 跟上面库存数据几乎完全吻合。 但是千万不要以为重庆只是降库存，还在供地结构上做了调整，今年上半年重庆土拍效果也不错。 供地节奏 很小心 ，6月集中成交， “ 控增量、优供给 ” ，主动收缩供地节奏。 核心区溢价分化，江北、南岸、渝中等核心区地块溢价率超10%，外围区域底价成交。 今年上半年，重庆又新增了2宗万元地，溢价拿地+万元地竞得者，也都是民企。 邦泰拿了3块，长安三厂、南坪中心、鸳鸯，分别溢价28.8%、14%、2%，石马河溢价12.7%。大坪分别